Stavba na cizím pozemku

03. 06. 2026

Speciálním případem je přestavek. Ten je zákonem definován následovně: „Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku…"

V první řadě se musí jednat o stavbu trvalou. Uvedené ustanovení se nebude vztahovat na dočasné stavby, např. altánky, přístřešky atd. Co to ale je ta „malá část“? Dle praxe to je maximálně 10 % pozemku i stavby. Při zastavění větší části pozemku nebo větší části stavby na cizím pozemku se již
o přestavek jednat nebude.

Pokud tedy budou splněny zákonné znaky pro přestavek a vlastník stavby stavěl v dobré víře, tak se zastavěná část pozemku stane součástí vlastníka stavby, který je povinen nahradit vlastníkovi pozemku obvyklou cenu pozemku. Pokud se nejedná o malou část pozemku nebo stavby anebo stavebník nebyl v dobré víře, tj. věděl, že staví na cizím pozemku, tak se použije obecné ustanovení o stavbě na cizím pozemku a stavba připadne vlastníkovi pozemku.

Obecné pravidlo, které vychází ze superficiální zásady, je, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Pokud stavebník byl v dobré víře, tak mu vlastník pozemku nahradí účelně vynaložené náklady. Pokud nebyl, tak mu právo na náhradu vzniká jen tehdy, pokud je stavba k převážnému prospěchu vlastníka pozemku. Jinak mu právo nevzniká.

Vlastník pozemku může také podat návrh k soudu, aby rozhodnul o odstranění stavby. Při rozhodování musí soud vzít v úvahu spoustu kritérií, mj. dobrou víru, šikanózní výkon práva, hospodářskou ztrátu, rozsah zastavěnosti, proč vlastník pozemku nezasáhnul a další podstatné okolnosti případu, které budou pro každý případ jiné.

Pokud však vlastník pozemku věděl o tom, že se na jeho pozemku staví a bez zbytečného odkladu stavbu nezakázal, tak stavebník má právo domáhat se toho, aby mu byl pozemek za obvyklou cenu prodán. Stejné právo má vlastník pozemku vůči stavebníkovi.

Jak je vidět, musí se vždy individuálně posoudit, podle jakého zákonné ustanovení situaci řešit, neboť chybné posouzení může jednu nebo druhou stranu poškodit.

Tým advokátní kanceláře LANGMEIER & CO.